Woningbouw

ViS Detachering ondersteunt opdrachtgevers bij het realiseren van projecten in de woningbouw, zoals nieuwbouw, renovatie en transformatie.

Woningbouw in de woningmarkt

In Nederland heerst een enorm woningtekort. Er is grote vraag naar woningen voor een diverse huishoudens. De belangrijkste oplossing is het uitbreiden van de de woningvoorraad. Om dit te doen worden er door het hele land woningbouwprojecten ontwikkelt. Dit zijn nieuwbouwprojecten, renovaties en transformaties.

Grootschalige woningbouw

Grootschalige woningbouwprojecten zijn het meest bekend. Denk aan Vinex-wijken rondom steden die aan de wensen voldoen van de meeste mensen als het gaat om woongenot. Binnenstedelijke voorbeelden van grootschalige woningbouwprojecten zijn de woontorens die, ondanks het populaire karakter, niet voor iedereen zijn weggelegd vanwege de beperkte buitenruimte en de hoge prijzen.

Grootschalige woningbouwprojecten worden meestal ontwikkeld door commerciële projectontwikkelaars. Dit zorgt voor veel koopwoningen in het midden en hoge prijssegment. Mensen met lagere inkomens of starters op de woningmarkt hebben hierdoor minder kansen. Vanuit de overheid wordt steeds meer wet- en regelgeving opgesteld om projectontwikkelaars te dwingen rekening te houden met deze groepen. Het doel is om een grotere groep mensen binnen de stad een kans te bieden om een woning te kopen.

Kleinschalige woningbouw

Kleinschalige woningbouw is te vinden in stedelijke gebieden waar arbeiderswijken worden gerevitaliseerd of in het buitengebied met kleine dorpsuitbreidingen. Deze projecten hebben als doel om de kwaliteit van de woningvoorraad te verbeteren. Deze kwaliteitsimpuls heeft ook een positief effect op de buurt waarin de woningen zich bevinden

Renovatie van woningen valt ook onder de kleinschalige woningbouw en zijn een belangrijk onderdeel van de woningbouw in Nederland. Woningen krijgen hierdoor een langere levensduur. Ook gebeurt er veel op het gebeid van transformatie van kantoorpanden naar woningen. Dit zijn voornamelijk projecten waarbij kansen worden gecreëerd voor mensen om een betaalbare woning voor zichzelf te vinden.

Woningbouwproces

Woningbouw is een uitgebreid proces met een grote hoeveelheid actoren. Dit zorgt voor grote complexiteit en daarom is duidelijke communicatie belangrijk, moeten afspraken onderling worden vastgelegd en toezicht wordt gehouden. Om dit overzichtelijk te maken worden woningbouwprocessen ingedeeld in vijf fases:

  • Initiatieffase
  • Voorlopig ontwerpfase
  • Definitief ontwerpfase
  • Bouwvoorbereidingsfase
  • Uitvoeringsfase

Initiatieffase

In deze fase worden alle uitgangspunten in kaart gebracht waaraan het woningbouwproject moet voldoen. Daarnaast wordt er bepaald of het project haalbaar is en welke alternatieven er zijn. Belangrijke zaken die tijdens deze fase naar voren komen zijn:

  • Het geldende omgevingsplan (onderdeel van de omgevingswet)
  • Haalbaarheidsstudies
  • Risicoanalyses
  • Exploitatieanalyses

Naar aanleiding van de resultaten hieruit wordt bepaald of en in welke vorm het woningbouwproject doorgang kan vinden. Er wordt een Programma van Eisen (PvE) opgesteld. Dit document bevat de uitgangspunten en voorwaarden waar het het ontwerp aan moet voldoen.

Voorlopig ontwerpfase

In deze fase wordt aan de hand van het PvE een vertaling gemaakt naar een Voorlopig Ontwerp (VO). Het VO fungeert als studie naar de mogelijkheden om alle uitgangspunten met elkaar te verenigen binnen één ontwerp. Vaak zijn er in deze fase meerdere varianten van het VO om tot het beste, meest aantrekkelijke en/of economisch voordeligste ontwerp te komen.

Binnen deze fase is niet alleen de Architect actief betrokken. Ook andere adviseurs, zoals constructeurs, installatietechnici en kostendeskundigen, zijn betrokken. Hiermee krijgt het VO steeds meer de uiteindelijke vorm.

Het VO wordt tijdens deze fase ook getoetst aan regelgeving. Als er knelpunten ontstaan wordt het VO hierop aangepast, zodat het binnen de regelgeving valt. Hiermee worden tijdens deze fase de belangrijkste struikelblokken in het ontwerp weggenomen.

Definitief ontwerpfase

In deze fase wordt het VO uitgewerkt tot een Definitief Ontwerp (DO). Het ontwerp krijgt zijn definitieve vorm en er worden definitieve keuzes gemaakt. Het gaat hierbij vooral om het oplossen van technische uitdagingen.

De DO-fase leidt tot documenten die het ontwerp bouwbaar maken. Deze documenten zijn bijvoorbeeld het technische tekenwerk, constructieberekeningen, bouwfysische berekeningen en het bestek. In het bestek worden alle voorwaarden en technische omschrijvingen vastgelegd van het te bouwen project. Met deze documenten kunnen de vergunningen voor de bouw aangevraagd worden.

Bouwvoorbereidingsfase

De aannemer is als adviseur meestal al betrokken tijdens de DO-fase, maar de bouwvoorbereidingsfase is zijn domein. Het DO wordt gebruikt om de voorbereidingen voor de uitvoeringsfase te treffen. Werkvoorbereiders maken een analyse van het DO en de locatie ten behoeve van de volgende thema’s:

  • Planning
  • Inkoop
  • Materieel en mankracht
  • Bouwplaatsinrichting
  • Benodigde tekeningen of modellen
  • Onderaannemers
  • Budget

Voor de antwoorden worden diverse disciplines binnen de aannemer aan het werk gezet. Denk hierbij aan een Inkoper, een Tekenaar of Modelleur en een Calculator en of Kostendeskundige. Wanneer alles duidelijk wordt kan er begonnen worden met bouwen.

Uitvoeringsfase

Dit is de fase waarin het woningbouwproject werkelijkheid wordt. Het begint met het inrichten van de bouwplaats, waarbij het belangrijk is waar materialen worden opgeslagen, materieel kan manoeuvreren, het plaatsen van de bouwkeet en veiligheid.

De werkzaamheden starten met het uitgraven van de grond om de fundering te kunnen construeren. Vervolgens wordt op de fundering de constructie gebouwd die ervoor zorgt dat het gebouw zijn stabiliteit krijgt. Daarna worden de bouwkundige onderdelen als gevels, wanden, kozijnen en trappen opgebouwd of geplaatst. Hierna of gelijktijdig volgen de installaties en de kabels en leidingen. Tot slot worden de woningen afgewerkt tot het afgesproken niveau.

De uitvoeringsfase wordt afgesloten met de oplevering aan de nieuwe eigenaren van het woningbouwproject.

Welke functies zijn er binnen de woningbouw

Samenwerkingspartners van ViS binnen de woningbouw zijn onder andere gemeenten, woningcorporaties, projectontwikkelaars, aannemers, architectenbureaus en adviesbureaus. Binnen deze organisaties vindt je de volgende functies: