woningbouw: werken aan de toekomst

Woningbouw is een probleem in Nederland. De vraag is fors hoger dan het aanbod. Van starterswoningen en eengezinswoningen tot seniorenwoningen en studentenhuisvesting: de prijzen van koopwoningen zijn hoog en de wachttijden voor sociale huurwoningen zijn lang. Daarom lopen momenteel veel nieuwbouwprojecten en wordt bestaande bebouwing gerenoveerd of tot woningbouw getransformeerd. ViS Detachering heeft de specialisten die hiervoor nodig zijn.

woningbouw

meer over de functie

grootschalige woningbouw

Om het woningtekort écht aan te pakken hebben we vooral grootschalige woningbouwprojecten nodig, zoals nieuwe Vinex-wijken rondom (bestaande) steden. Maar ook binnenstedelijk proberen gemeenten om zoveel mogelijk grootschalig te bouwen, denk aan woontorens. Die zijn populair, hoewel de buitenruimte vaak beperkt is en de koop- of huurprijs hoog.

bespreek de mogelijkheden met onze professional

Denk jij erover om binnen de woningbouw te gaan werken en wil je graag sparren over de mogelijkheden? Neem contact op met onze Adviseur. Onze Adviseurs hebben zelf ervaring in het vakgebied

Didier Vorselaars

Adviseur Bouwkunde

sociaal beleid

Grootschalige woningbouwprojecten worden meestal ontwikkeld door commerciële projectontwikkelaars, die bij voorkeur bouwen voor het midden- en hoogsegment. Mensen met lagere inkomens of starters op de woningmarkt hebben hierdoor minder kansen. Daarom dwingt de overheid projectontwikkelaars met wet- en regelgeving om rekening te houden met deze (kwetsbare) groepen. Ook lagere inkomensgroepen moeten in de stad een woning kunnen kopen, vindt de overheid.

kleinschalige woningbouw

Kleinschalige woningbouw vinden we onder meer in stedelijke gebieden, waar bijvoorbeeld arbeiderswijken worden gerevitaliseerd. In het buitengebied kunnen we denken aan kleine dorpsuitbreidingen. Met dit soort projecten geven (lokale) overheden niet alleen de woningen zelf, maar de gehele omgeving daarvan een kwaliteitsimpuls.

renoveren en transformeren

Ook het renoveren van woningen – in Nederland een belangrijk onderdeel van woningbouw – valt onder kleinschalige woningbouw. Woningen krijgen hierdoor een langere levensduur. Tot slot is het transformeren van bijvoorbeeld kantoorpanden naar woningen een manier om meer woonruimte beschikbaar te krijgen. Vaak gaat het daarbij om projecten voor mensen die een ‘gewone’ koopwoning niet kunnen betalen.

het proces van de woningbouw

Woningbouw, het bouwen van nieuwe woningen en het renoveren en transformeren van bestaande woningen, is een uitgebreid proces waar veel verschillende ‘actoren’ bij betrokken zijn. De complexiteit is daarom groot, net als de noodzaak om heel duidelijk met elkaar te communiceren. Afspraken moeten goed worden vastgelegd en ook het toezicht op de naleving daarvan is cruciaal. Voor het overzicht in dit complexe proces worden woningbouwprojecten gewoonlijk opgedeeld in vijf fases:

  • Initiatieffase.
  • Voorlopig ontwerpfase.
  • Definitief ontwerpfase.
  • Bouwvoorbereidingsfase.
  • Uitvoeringsfase.

initiatieffase

In de initiatieffase worden de uitgangspunten in kaart gebracht: aan welke eisen moet een woningbouwproject voldoen? Ook moet in deze fase duidelijk worden of een project haalbaar is en of er ook alternatieven zijn. In de initiatieffase zijn deze vier zaken erg belangrijk:

  • Hoe ziet het omgevingsplan eruit (als onderdeel van de omgevingswet)?
  • Haalbaarheidsstudies: wat is mogelijk op de betreffende plek?
  • Risicoanalyses: wat zijn eventueel de risico’s?
  • Exploitatieanalyses: hoe gaan we het project exploiteren?

Met de antwoorden op deze vragen bepalen de initiatiefnemers – meestal is dat een gemeente in samenwerking met een woningcorporatie of bijvoorbeeld een projectontwikkelaar – of en in welke vorm een woningbouwproject kan doorgaan. De partijen stellen een programma van eisen (PvE) op, met daarin de uitgangspunten en de voorwaarden waar het ontwerp aan moet voldoen.

voorlopig ontwerpfase

In de voorlopig ontwerpfase maken de initiatiefnemers aan de hand van het PvE een vertaling naar een voorlopig ontwerp (VO). Het VO is een studie naar de mogelijkheden om binnen één ontwerp alle uitgangspunten – zoals het aantal woningen, de grootte en de inpassing in het gebied – met elkaar te verenigen. Meestal komen meerdere versies van een VO op tafel, waaruit betrokkenen als een architect, maar ook constructeurs, installatietechnici en kostendeskundigen de beste, meest aantrekkelijke en/of economisch meest voordelige kiezen. Bovendien wordt een VO getoetst aan regelgeving.

definitief ontwerpfase

In de definitief ontwerpfase lossen de initiatiefnemers de laatste technische ‘uitdagingen’ op en werken het VO uit tot een definitief ontwerp (DO). In de DO-fase worden de documenten gemaakt die een ontwerp praktisch ‘bouwbaar’ maken, zoals het technische tekenwerk, constructieberekeningen, bouwfysische berekeningen en het bestek: de voorwaarden en technische omschrijvingen van het bouwproject. Met deze documenten kunnen de benodigde vergunningen worden aangevraagd.

bouwvoorbereidingsfase

Tijdens de DO-fase is de aannemer – de partij die het bouwproject uiteindelijk gaat uitvoeren – meestal al zijdelings (adviserend) bij het project betrokken. Een echt belangrijke rol speelt de aannemer in de bouwvoorbereidingsfase, waarin werkvoorbereiders het DO en de bouwlocatie analyseren. Deze werkvoorbereiders, een belangrijke functie bij een aannemer, kijken naar onder meer:

  • Planning.
  • Inkoop.
  • Materieel en mankracht.
  • Bouwplaatsinrichting.
  • Benodigde tekeningen of modellen.
  • Onderaannemers.
  • Budget.

Om dit alles in kaart te brengen zijn bij een aannemer verschillende disciplines actief, zoals een inkoper, een tekenaar of modelleur en een calculator en/of kostendeskundige. Is alles duidelijk, dan kan de bouw beginnen.

uitvoeringsfase

De uitvoeringsfase is de fase van het echte bouwen: het woningbouwproject wordt werkelijkheid. Deze fase begint met het inrichten van de bouwplaats. Belangrijk is onder meer de plek waar materialen worden opgeslagen en waar materieel kan manoeuvreren. Waar plaatsen we de bouwkeet en hoe zit het met veiligheid? De werkzaamheden zelf starten met het uitgraven van de grond, zodat de fundering kan worden geconstrueerd. Daarop wordt vervolgens de constructie gebouwd die het gebouw zijn stabiliteit geeft.

Hierna worden bouwkundige onderdelen als gevels, wanden, kozijnen en trappen opgebouwd of geplaatst, en worden de installaties aangelegd en kabels en leidingen getrokken. Tot slot worden de woningen afgewerkt. De uitvoeringsfase eindigt met de oplevering van het project aan de nieuwe eigena(a)r(en).

organisaties

ViS Detachering plaatst regelmatig professionals in verschillende functies bij opdrachtgevers die betrokken zijn bij woningbouwprojecten. Deze opdrachtgevers zijn onder andere:

  • Gemeenten.
  • Woningcorporaties.
  • Projectontwikkelaars.
  • Aannemers.
  • Architectenbureaus.
  • Adviesbureaus.