gebiedsontwikkeling

Dit is de meest complexe fase van Gebiedsontwikkeling en heeft drie deelfasen:

In de definitiefase worden de randvoorwaarden opgesteld voor het gebied op basis van het ruimtelijk beleid, en vastgelegd in een Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SpvE). Hoeveel woningen gaan we bouwen en in welke prijscategorie, en hoeveel ruimte is er voor groen en water? Welke bebouwing komt er nog meer, welke beeldbepalende elementen moeten daarin terugkomen? Hoe zit het met ‘zichtlijnen’? Er is bovendien aandacht voor omgevingsaspecten: wat is de minimale afstand tot bijvoorbeeld uitvalswegen en met welke eisen hebben we te maken als het gaat om de wateropgave?

In de ontwerpfase komt het stedenbouwkundig ontwerp tot stand. In deze fase doorlopen we de stappen van het functioneel ontwerp (FO), het voorlopig ontwerp (VO) en het definitief ontwerp (DO). Wanneer het VO van het stedenbouwkundig ontwerp klaar is, kunnen we starten met het bestemmingsplan en eventueel een beeldkwaliteitsplan. Belangrijk in deze fase is dat het stedenbouwkundig ontwerp, het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan op elkaar aansluiten. Ook moeten we periodiek toetsen of het stedenbouwkundig plan (nog steeds) past binnen het bestemmingsplan (en het beeldkwaliteitsplan).

In de voorbereidingsfase draait het om de voorbereiding en de realisatie van het ontwerp en komen marktpartijen in actie. Een architect werkt het ontwerp van het stedenbouwkundige plan uit, een Civieltechnisch Bestekschrijver of Contractschrijver gaat aan de slag en de voorbereiding voor het opstellen van de omgevingsvergunning met indieningseisen begint.

In de realisatiefase wordt het project verwezenlijkt. De architect begeleidt zijn ontwerp: de openbare ruimte als geheel wordt gerealiseerd door (GWW-)aannemers en het vastgoed door bouwkundige aannemers. Tijdens deze realisatie wordt het gebied in eerste instantie bouw- en woonrijp gemaakt, waarna de bouwers kunnen beginnen met (de fundering en de ruwbouw van) het vastgoed.

In de beheerfase is het project succesvol gerealiseerd en het gebied geheel ingericht. Er is alleen nog beheer en onderhoud nodig.

Gemeenten moeten voor hun gehele grondgebied actuele bestemmingsplannen hebben. Een bestemmingsplan geeft aan welke bestemming een gemeente toekent aan de in het plan aangewezen grond(en). Is er bijvoorbeeld plek voor woningbouw, of horeca? En hoeveel groen moet een gebied hebben? In een bestemmingsplan staat onder meer hoe een stuk grond moet worden gebruikt en welke bouwmogelijkheden er zijn. Een bestemmingsplan is juridisch bindend; bij afwijking is een bestemmingsplanprocedure nodig, ook wel afwijkingsprocedure genoemd.

Gemeenten kunnen een omgevingsvergunning afgeven als een partij toestemming vraagt om ergens te bouwen of bedrijfsactiviteiten te starten, terwijl dat mogelijk hinder oplevert voor mens en/of milieu. Ook de omgang met monumenten wordt vaak geregeld in omgevingsvergunningen. Het is één geïntegreerde vergunning voor bouwen, wonen, monumenten, ruimte, natuur en milieu, die gemeenten kunnen afgeven op basis van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Een omgevingsvergunning wordt vaak aangevraagd als een projectontwikkelaar of andere partij iets wil doen dat afwijkt van een geldend bestemmingsplan.