Gebiedsontwikkeling

ViS Detachering ondersteunt opdrachtgevers ten behoeve van vraagstukken betreffende gebiedsontwikkeling. We zijn daarin vertegenwoordigd bij zowel opdrachtgevende organisaties zoals provincies, Rijkswaterstaat, gemeenten en waterschappen als bij opdrachtnemende organisaties, waaronder adviesbureaus, ingenieursbureaus, aannemers.

Wat is gebiedsontwikkeling?

Gebiedsontwikkeling is een integraal proces en beslaat een breed vakgebied. Verschillende functies worden gecombineerd, zoals infrastructuur, wonen, ondernemen, detailhandel, groen en recreatie. Uiteindelijk zegt het woord het al: er wordt een gebied ontwikkeld. Dit betekent in de meeste gevallen dat er braakliggend terrein wordt ontwikkeld tot een gebied met infrastructuur, vastgoed en groen. Ook kan het voorkomen dat een gebied wordt ‘her-ontwikkeld’. In dat geval wordt er bijvoorbeeld een fabrieksterrein gesloopt en wordt het gebied opnieuw ingericht en vastgoed ontwikkeld. Bij de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling aan de TU Delft hanteren ze de volgende specifieke definitie: Gebiedsontwikkeling is de kunst van het verbinden van functies, disciplines, partijen, belangen en geldstromen, met het oog op de (her)ontwikkeling van een gebied.

De vier fasen

De vier fasen van gebiedsontwikkeling zijn: initiatieffase, haalbaarheidsfase, realisatiefase en het beheer. Dit zijn de bekende fasen van ieder ‘bouw-project’, echter in vergelijking met bijvoorbeeld een reguliere reconstructie van een weg, zijn bepaalde fasen nadrukkelijk intensiever en uitgebreider.

Initiatieffase

In deze fase onderzoeken we of gebiedsontwikkeling noodzakelijk is of dat er beter passende alternatieve oplossingen zijn. Alle uitgangspunten voor de gebiedsontwikkeling worden in kaart gebracht. Het maken van deze afweging gebeurt aan de hand van een gemeentelijke structuurvisie. De effecten van de ontwikkelingen worden verder in een planologisch Milieu Effecten Rapportage (planmer) vastgelegd. Hierdoor kunnen voor diverse alternatieven verschillende milieueffecten duidelijk aan het licht gebracht worden. Daarnaast worden de omgevingsaspecten, zoals geluid, geur, lucht, externe veiligheid, archeologie, water en ecologie in een Quickscan bepaald. Het besluit wordt genomen aan de hand van een combinatie van deze gemeentelijke structuurvisie, de planner en / of een quickscan.

Haalbaarheidsfase

Dit is de meest complexe fase van de gebiedsontwikkeling. In deze fase komen drie deelfasen aan bod:

    1. Definitiefase: in deze fase worden de randvoorwaarden opgesteld voor ‘het gebied’ op basis van het ruimtelijk beleid. De randvoorwaarden worden in het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) vastgelegd. Inhoudelijk bevat dit SPvE programmatische punten (hoeveelheid woningen, prijscategorie, groen, water, etc.), ruimtelijke aspecten (andere bebouwing, elementen die terug komen, zichtlijnen, etc.) en omgevingsaspecten (minimale afstand tot zaken, zoals wegen, eisen t.b.v. wateropgave, etc.).
    2. Ontwerpfase: in deze fase wordt gekomen tot een stedenbouwkundig ontwerp. Om hiertoe te komen doorloop je wederom een aantal stappen:
      • Het Functioneel ontwerp (FO).
      • Het Voorlopig ontwerp (VO).
      • Het Definitief ontwerp (DO).

Wanneer het Voorlopig ontwerp van het stedenbouwkundig ontwerp gereed is, kan ook gestart worden met het bestemmingsplan en eventueel een beeldkwaliteitsplan. Belangrijk in deze fase is dat het stedenbouwkundig ontwerp, bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan op elkaar aansluiten. Tevens moet ervoor zorg gedragen worden dat periodiek wordt getoetst of het stedenbouwkundig plan nog past binnen het bestemmingsplan (en het beeldkwaliteitsplan).

    1. Voorbereidingsfase: in deze fase draait het om de voorbereiding en realisatie van het ontwerp. Hierbij gaan de marktpartijen aan de slag. Zo gaat  de architect van het ontwerp (van het stedenbouwkundig plan) uitwerken, de civieltechnisch besteksschrijver of contractschrijver gaat aan de slag en natuurlijk de voorbereiding voor de omgevingsvergunning met de indieningseisen wordt gerealiseerd.

Realisatiefase

In deze fase wordt het project, zoals in de eerdere fasen vastgelegd, verwezenlijkt. Dit betekent dat de architect zijn ontwerp begeleidt en dat de gehele openbare ruimte wordt gerealiseerd door de (GWW)aannemers en het vastgoed door de (bouwkundige aannemers). Tijdens deze realisatie wordt het gebied in eerste instantie bouw- en woonrijp gemaakt, waarna ook met (de fundering en ruwbouw van) het vastgoed kan worden aangevangen.

Beheerfase

In deze fase is het project / gebied succesvol gerealiseerd. Vanaf dit moment draait het om het beheer en het onderhouden van het gebied.

Structuurvisie, Bestemmingsplan & Omgevingsvergunning

Structuurvisie

Alle gemeenten zijn verplicht om voor hun grondgebied één of meer structuurvisies op te stellen, zodat een goede ruimtelijke ordening kan worden gewaarbord. De Wet op de ruimtelijke ordening, Wro, maakt het mogelijk om naast de verplichte structuurvisie een deelstructuurvisie vast te stellen ten behoeve van een concreet project of een sectorale structuurvisie, zoals een waterstructuurvisie. Zowel de provincies als het Rijk hebben eveneens de plicht om ten behoeve van een goede provinciale dan wel nationale ruimtelijke ordening voor hun grondgebied één of meer structuurvisies op te stellen.

Met een structuurvisie wordt een integrale visie op een gebied gegeven met hierin alle hoofdlijnen van nieuwe ontwikkelingen verwerkt en de basis van het ruimtelijk beleid. Een groot voordeel van het formuleren van dit beleid in een structuurvisie is dat het niet repeterend ter discussie staat. Hierdoor moet er afgeweken worden met bestemmingsprocedures en procedures voor omgevingsvergunningen. De planologisch gewenste ontwikkeling staat in hoofdlijnen al in de door het bestuur geaccepteerde structuurvisie. Deze structuurvisie is uitsluitend bindend voor de opsteller.

Bestemmingsplan

Gemeenten zijn verplicht voor hun grondgebied te beschikken over actuele bestemmingsplannen. De kern van het bestemmingsplan is geformuleerd in artikel 3 lid 1 van de Wro. Op basis hiervan wordt, met als uitgangspunt een goede ruimtelijke orde, vastgelegd welke bestemming er toegekend wordt aan de in het plan aangewezen gronden. Hierbij wordt gekozen uit verschillende planvormen: gedetailleerd bestemmingsplan (voor bestaande gebieden), globaal bestemmingsplan (een plan met uitwerkingsplicht voor het vastleggen van uitgangspunten bij nieuwe gebieden) of een combinatie hiervan.

Bij een planvorm met uitwerkingsplicht zorgt de gemeenteraad voor het bestemmingsplan, waarbij zij richting het college van burgemeester en wethouders zich verplichten tot het uitwerken hiervan (binnen de kaders van de uitwerkingsregels). Deze uitwerking dient binnen de planperiode (10 jaar) uitgewerkt te worden en maakt deel uit van het bestemmingsplan. Het gebruik en de bouwmogelijkheden voor het te ontwikkelingen gebied worden opgenomen in dit  bestemmingsplan. Het plan is juridisch bindend en bij afwijking is een bestemmingsplanprocedure / afwijkingsprocedure benodigd.

Omgevingsvergunning

De omgevingsvergunning is een vergunning ten behoeve van bouwen, wonen, monumenten, ruimte, natuur en milieu. In de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) zijn 25 vergunningstelsels voor werkzaamheden in de fysieke leefomgeving gebundeld. De Wabo maakt het mogelijk één geïntegreerde vergunning voor bouwen, wonen, monumenten, ruimte, natuur en milieu aan te vragen: de omgevingsvergunning. De gemeente draagt vanuit de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) zorg voor deze vergunning. Deze wordt meestal opgevraagd wanneer er van het bestemmingsplan afgeweken wordt.

In welke functies kom je vooral in aanraking met gebiedsontwikkeling?

In de onderstaande functies kom je voornamelijk in aanraking met gebiedsontwikkeling:

  • Beleidsmedewerker.
  • Adviseur.
  • Architect.
  • Beheerder.
  • Inkoper.
  • Leidinggevende functies.
  • Ontwerper.
  • Projectleider.
  • Projectontwikkelaar / Ontwikkelingsmanager.
  • Toezichthouder.
  • Directievoerder.
  • Werkvoorbereider

Bij welke opdrachtgevers wordt gewerkt aan gebiedsontwikkeling?

De rol bovengenoemde functies komen voor bij opdrachtgevende partijen, zoals:

  • Gemeenten.
  • Provincies.
  • Waterschappen.
  • Hoogheemraadschappen.
  • Rijkswaterstaat (RWS).

Daarnaast vind je deze functies bij opdrachtnemende partijen, zoals:

  • Ingenieursbureaus.
  • Architectenbureaus.
  • Adviesbureaus.
  • Stedenbouwkundige bureaus.
  • Aannemers.

Welke opleidingen kun je volgen om functies binnen dit specialistische vakgebied te vervullen?

  • HBO- of WO-opleiding Bouwkunde.
  • HBO- of WO-opleiding Civiele Techniek.
  • Academie van de Bouwkunst.
  • HBO- of WO-opleiding Stedenbouw en Planologie.
  • HBO of WO-opleiding Landinrichting.
  • HBO- of WO-opleiding Cultuurtechnisch.

Functie-eisen Bestekschrijver

Een Bestekschrijver dient een afgeronde MBO, MTS- of HBO, HTS-opleiding te hebben in de richting Civiele Techniek; grond-, weg- en waterbouw (GWW), Infratechniek, groen of cultuurtechniek. Of eventueel een andere opleiding, aangevuld met HBO Technische Bedrijfskunde of vakgerichte cursussen.

Hij of zij beschikt over inhoudelijke en technische kennis van het vakgebied, eventueel vanuit de realisatiefase, waarbij maakbaarheid, haalbaarheid en technische uitvoerbaarheid worden meegenomen in de contractvormingsfase. Het is noodzakelijk om over kennis te beschikken van de relevante wet-en regelgeving en aanbestedingsrichtlijnen (ARW). Bij voorkeur is een Bestekschrijver bekend met de verschillende contractvormen (zoals hierboven beschreven), waardoor de afweging gemaakt kan worden welk type contract het beste aansluit bij de werkzaamheden die moeten worden uitgevoerd.

Softwarekennis

Bij de uitvoering van deze functies worden verschillende softwarepakketten gebruikt, die continu in ontwikkeling zijn. Voorbeelden van toegepaste software zijn:

  • Bakker en Spees
  • KPD
  • GWW Bestek